一、制訂標(biāo)定地價(jià)的意義

　　2019年6月6日，自然資源部辦公廳印發(fā)了《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào)），要求全面實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示，各省級(jí)自然資源主管部門要組織本行政區(qū)域內(nèi)所有市（縣）啟動(dòng)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示工作，確保在2020年12月31日前完成。廣東省自然資源廳根據(jù)自然資源部的工作部署和工作要求，部署開展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作。在河源市自然資源局統(tǒng)籌下，和平縣自然資源局根據(jù)相關(guān)文件開展相關(guān)工作。

　　本次和平縣國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)體系建立，進(jìn)一步健全和平縣公示地價(jià)，為充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源決定性作用，及時(shí)反映國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化，優(yōu)化土地資源配置奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，與土地市場(chǎng)建設(shè)及土地有償使用方式多元化的需求相匹配，為和平縣土地管理提供了較為有力的技術(shù)支撐。

　　標(biāo)定地價(jià)具有多方面的實(shí)際和經(jīng)濟(jì)意義，主要有以下幾點(diǎn)：

　　（1）精確公示地價(jià)，合理配置城市土地，提高并增強(qiáng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和廣大群眾對(duì)土地資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)。

　　（2）規(guī)范地產(chǎn)交易主體行為，引導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)有序地運(yùn)行。

　　（3）合理配置土地資源，促進(jìn)城市土地合理利用。

　　（4）成果更新程序簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)。

　　二、項(xiàng)目的制定依據(jù)

　　1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正）；

　　2、自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào)）；

　　3、廣東省自然資源廳關(guān)于做好2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（粵自然資函〔2019〕1925號(hào)）；

　　4、《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（TD/T 1052-2017）。

　　三、項(xiàng)目的情況介紹

　　和平縣城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)的公示范圍是由陽(yáng)明鎮(zhèn)21個(gè)標(biāo)定區(qū)域連接構(gòu)成的空間范圍，公示范圍土地面積約4.70平方公里，如下圖所示。

圖3-1和平縣城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)公示范圍示意圖

圖3-2和平縣城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地標(biāo)定地價(jià)圖

　　四、特點(diǎn)：

　　1、國(guó)有建設(shè)用地范圍內(nèi)；

　　2、遵循逐步推進(jìn)的導(dǎo)向，成熟一塊做一塊；

　　3、不必全覆蓋。

　　五、標(biāo)定地價(jià)的說(shuō)明

　　1、同為公示地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)有什么區(qū)別

　　A.標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的相同點(diǎn)：

　　（1）價(jià)值定位：均為行政管理部門部署推進(jìn)的評(píng)估地價(jià)體系；

　　（2）作用上同為公示地價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行，價(jià)格定位為各類價(jià)值影響因素作用下的理性價(jià)值；

　　（3）價(jià)格決定機(jī)制，均由行政方依法依規(guī)確定。

　　B.標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的不相同點(diǎn)：

　　（1）空間特征：基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域的平均價(jià)，具有宏觀、中觀的特征；標(biāo)定地價(jià)是具體宗地的價(jià)格，具有微觀的特征;

　　（2）更新頻率：基準(zhǔn)地價(jià)為2-3年更新公布一次；標(biāo)定地價(jià)為要求每年度更新公布;

　　（3）對(duì)區(qū)段/標(biāo)定區(qū)域的要求：基準(zhǔn)地價(jià)一般要求地價(jià)區(qū)段連片并全部覆蓋評(píng)估范圍；標(biāo)定地價(jià)不要求標(biāo)定區(qū)域連片。

　　2、標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平差異原因

　　為更合理和直觀對(duì)比兩種價(jià)格水平，綜合考慮兩種地價(jià)體系（基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)）的覆蓋范圍和地價(jià)內(nèi)涵，本次利用基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)每一標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)樓層/容積率修正、期日修正等修正系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)宗地的基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一修正到標(biāo)定地價(jià)對(duì)應(yīng)地價(jià)內(nèi)涵條件下的可比價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)一般綜合考慮了出讓、稅收、招商等影響因素下的區(qū)域平均價(jià)格，一般比市場(chǎng)價(jià)格低，更新周期一般為二至三年更新。標(biāo)定地價(jià)主要考慮的是宗地現(xiàn)狀的市場(chǎng)價(jià)格，更新周期為每年更新，標(biāo)定地價(jià)是以市場(chǎng)交易實(shí)際情況為參考基礎(chǔ)確定的價(jià)格，更貼近市場(chǎng)價(jià)格，因此，標(biāo)準(zhǔn)宗地的基準(zhǔn)地價(jià)一般會(huì)比標(biāo)定地價(jià)的地價(jià)低。

　　3、標(biāo)定地價(jià)的應(yīng)用

　　標(biāo)定地價(jià)的公布完善了地價(jià)的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估宗地地價(jià)、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等行為均起到了指導(dǎo)作用。

　　4、標(biāo)定地價(jià)的更新

　　根據(jù)《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》（TD/T 1052-2017），標(biāo)定地價(jià)評(píng)估及公示工作應(yīng)以年度為周期開展，每年第一季度完成對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地在當(dāng)年1月1日的標(biāo)定地價(jià)公示工作。

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