為切實(shí)解決我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中存在的歷史遺留問題，切實(shí)保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《廣東省自然資源廳關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）等規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，按照依法依規(guī)、尊重歷史、實(shí)事求是、便民利民的原則，對我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)歷史遺留問題作出處理意見如下：

　　一、關(guān)于有房產(chǎn)證但無土地證的歷史遺留問題

　　（一）針對在國有土地上已取得房產(chǎn)證，但沒有取得相應(yīng)的土地使用證的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，對于能提供合法的土地權(quán)屬來源的（如能提供或能在相關(guān)部門查閱到土地出讓合同的、出讓用地批復(fù)等），按出讓或劃撥土地辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；不能或不足以認(rèn)定土地權(quán)屬來源的，1990年5月19日前已辦理了房產(chǎn)證的，經(jīng)公示15天無異議的，按劃撥土地辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》1990年5月19日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）。1990年5月19日至2015年12月止（我縣2016年1月實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記）辦理了房產(chǎn)證的，經(jīng)公示15天無異議，繳納地價(jià)款（地價(jià)款繳納標(biāo)準(zhǔn)為：即應(yīng)繳納的地價(jià)款=《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的建筑面積×所在級別基準(zhǔn)樓面地價(jià)×20％）和相關(guān)稅費(fèi)后，按出讓土地登記，不再簽訂土地出讓合同。

　　（二）集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　二、關(guān)于已辦理房產(chǎn)過戶但沒有辦理土地過戶手續(xù)的問題

　　合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致，當(dāng)事人持房屋所有權(quán)屬證書和土地使用證共同申請不動(dòng)產(chǎn)登記的（若房屋所有權(quán)人或原土地使用權(quán)人已故，由其合法繼承人代為申請），不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以受理。經(jīng)調(diào)查核實(shí)，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。屬劃撥用地的，當(dāng)事人應(yīng)先按規(guī)定轉(zhuǎn)為出讓用地、并按市場評估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，再申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

　　三、關(guān)于已建成房屋占用土地面積、界線、與原土地發(fā)證面積、界線不一致的問題

　　（一）在確保土地?zé)o糾紛情況下，以“不改變原土地發(fā)證面積”為原則，根據(jù)已建成房屋實(shí)際占地范圍，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照實(shí)際（現(xiàn)狀）情況調(diào)整宗地界線后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　（二）住宅小區(qū)實(shí)際用地面積超過批準(zhǔn)面積，且已辦理確權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，現(xiàn)購房人憑已取得的房屋所有權(quán)證申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則予以受理。登記時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上如實(shí)記載原宗地批準(zhǔn)用地面積和超占用地面積。告知并督促開發(fā)商和相關(guān)人員按辦理時(shí)評估地價(jià)補(bǔ)交地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)后，不再履行報(bào)批程序。原開發(fā)商和相關(guān)人員拒絕補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，縣有關(guān)職能部門依法可暫停辦理開發(fā)商和相關(guān)人員一切與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)并記載該開發(fā)商和相關(guān)人員的不良征信；無法聯(lián)系開發(fā)商和相關(guān)人員、開發(fā)建設(shè)單位已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無繼承單位的，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載相關(guān)情況。

　　四、關(guān)于房改房、單位集資房、經(jīng)濟(jì)適用房和其它住房涉及土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題

　　（一）房改房、單位集資房

　　當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)區(qū)分兩種情況予以處置：若所在宗地為出讓性質(zhì)，當(dāng)事人可直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；若所在宗地為劃撥性質(zhì)，當(dāng)事人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)分為以下兩種：

　　1.土地性質(zhì)為出讓則不需要繳納土地出讓金；

　　2.房屋的土地性質(zhì)為劃撥，需繳納土地出讓金，標(biāo)準(zhǔn)為房屋評估價(jià)的1%。

　　辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)直接按住宅類登記土地用途，不再簽訂土地出讓合同和辦理土地用途變更手續(xù)，劃撥土地的出讓年限以辦理出讓土地時(shí)為土地出讓起始年限，出讓土地的出讓年限以原土地證記載的起始時(shí)日為土地出讓起始時(shí)年限。

　　（二）經(jīng)濟(jì)適用房

　　當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，若所在宗地為劃撥性質(zhì)，當(dāng)事人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，標(biāo)準(zhǔn)分為以下兩種：

　　1.房產(chǎn)證年限在五年以內(nèi)，無法上市買賣。

　　2.房產(chǎn)證年限超過五年，按照房屋評估價(jià)的15%繳納土地出讓金。

　　按出讓土地性質(zhì)補(bǔ)繳地價(jià)款后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，登記時(shí)直接按住宅類登記土地用途，不再簽訂土地出讓合同和辦理土地用途變更手續(xù)，劃撥土地的出讓年限以辦理出讓土地時(shí)為土地出讓起始年限。

　　（三）其它住房

　　一是通過招拍掛方式或其它合法、有償方式取得土地上的房產(chǎn)，當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，登記時(shí)直接按出讓性質(zhì)、住宅用途登記。不再簽訂土地出讓合同和辦理土地用途變更手續(xù)，出讓年限為以取得土地證記載的起始時(shí)日為土地出讓起始時(shí)年限。二是其它無償方式取得的土地上的房產(chǎn)，當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則予以受理；登記時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上如實(shí)記載原宗地批準(zhǔn)用地的土地性質(zhì)和用途（或按實(shí)際土地與房屋用途進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記），按出讓土地登記，不再簽訂土地出讓合同，告知并督促開發(fā)商和相關(guān)人員繳納地價(jià)款（地價(jià)款繳納標(biāo)準(zhǔn)為：即應(yīng)繳納的地價(jià)款=《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的建筑面積×所在級別基準(zhǔn)樓面地價(jià)×20％）和相關(guān)稅費(fèi)，限期補(bǔ)辦土地變更手續(xù)。

　　五、關(guān)于已完成開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)原土地批準(zhǔn)用途與實(shí)際使用用途不一致的問題

　　（一）住宅小區(qū)尚未登記辦證到業(yè)主名下的，在開發(fā)商辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)由其依法按現(xiàn)行法定程序補(bǔ)辦土地用途變更手續(xù)和補(bǔ)繳土地出讓金，憑補(bǔ)繳土地出讓金的憑證，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　（二）房屋已全部或部分登記辦證到業(yè)主名下的，房屋業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則予以受理，暫按原批準(zhǔn)用途進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記（或按實(shí)際土地與房屋用途進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記），并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上如實(shí)記載。縣自然資源局、縣住建局等縣有關(guān)職能部門應(yīng)對原開發(fā)商和相關(guān)人員依法作出處理，限期補(bǔ)辦土地用途變更手續(xù)和繳納相關(guān)稅費(fèi)。開發(fā)商和相關(guān)人員拒絕補(bǔ)辦土地用途變更手續(xù)的，縣有關(guān)職能部門依法可暫停辦理開發(fā)商和相關(guān)人員的一切與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)并記載該開發(fā)商和相關(guān)人員的不良征信；無法聯(lián)系開發(fā)商和相關(guān)人員、開發(fā)建設(shè)單位已被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者已注銷且無繼承單位的，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載相關(guān)情況。

　　六、關(guān)于同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（或一棟樓跨兩宗地以上的）且土地使用權(quán)年限不一致的問題

　　房屋已登記到業(yè)主名下的，若房屋已辦理土地分割登記，按照土地分割登記時(shí)確定的土地使用權(quán)年限辦理；若房屋未辦理土地分割登記，同一住宅小區(qū)涉及多宗土地，但土地使用權(quán)年限不一致的，在辦理登記時(shí)將所屬土地合并為一宗地，土地使用年限以宗地面積較大的使用年限為登記時(shí)限。

　　七、關(guān)于宗地合并的問題

　　同一權(quán)利人相同土地用途的宗地合并，應(yīng)重新取得建設(shè)規(guī)劃紅線圖及建設(shè)規(guī)劃用地許可證后，再進(jìn)行宗地合并登記，土地使用年限以宗地面積較大的使用年限為登記時(shí)限。

　　八、關(guān)于2016年1月1日前（即不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前）超建層數(shù)或面積的房屋申請登記的問題

　　（一）在申請辦理不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記時(shí)，權(quán)利人要到相關(guān)部門依法補(bǔ)辦規(guī)劃許可及規(guī)劃驗(yàn)收相關(guān)手續(xù)和相關(guān)稅費(fèi)后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　（二）對已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證和國土使用證）后加建的，權(quán)利人要到相關(guān)部門依法補(bǔ)辦規(guī)劃許可及規(guī)劃驗(yàn)收相關(guān)手續(xù)和繳交相關(guān)稅費(fèi)后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　九、關(guān)于工業(yè)用地項(xiàng)目未報(bào)先建歷史遺留問題

　　對于本處理意見發(fā)文之日前未報(bào)先建的項(xiàng)目，相關(guān)職能部門不予以處罰，允許補(bǔ)辦建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可。

　　十、關(guān)于土地用途不規(guī)范的問題

　　已登記的土地用途不規(guī)范的，直接由不動(dòng)產(chǎn)登記部門按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級分類的國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對應(yīng)填寫土地用途。

　　十一、關(guān)于綜合用地重新明確土地性質(zhì)問題

　　全縣范圍內(nèi)原劃撥、出讓的土地，原辦理的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，其記載用地項(xiàng)目名稱或土地用途為綜合用地，但尚未按國家土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)重新明確其用地性質(zhì)的，按下列程序操作；

　　（一）申請。土地使用權(quán)人向縣自然資源行政主管部門提出重新明確用地性質(zhì)的申請。

　　（二）核查。由縣自然資源行政主管部門對土地來源資料（包括政府及政府相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、國有土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同書，下同)、土地取得時(shí)的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃）情況進(jìn)行核查。

　　（三）初審。縣自然資源行政主管部門按照如下原則，提出初審意見（若土地屬于行政劃撥用地的，需征求行業(yè)主管部門意見）。

　　1.土地來源記載清晰的，按土地來源資料反映的用地項(xiàng)目名稱或土地用途重新明確其用地性質(zhì)；

　　2.土地來源記載不清晰的，根據(jù)土地劃撥、出讓時(shí)已審批或備案實(shí)施的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃）重新明確其用地性質(zhì)；

　　3.土地來源及用地發(fā)生時(shí)城市規(guī)劃情況均記載不清的，根據(jù)用地發(fā)生時(shí)土地取得成本（包括土地出讓價(jià)款、土地出讓金等）及用地發(fā)生時(shí)地塊周邊土地價(jià)格及土地用途情況，綜合研究后重新明確其用地性質(zhì)。

　　（四）審定。縣自然資源局審核后按規(guī)定提交縣建設(shè)用地審批委員會(huì)審議。根據(jù)縣建設(shè)用地審批委員會(huì)的審議結(jié)果，由縣自然資源局?jǐn)M定批復(fù)文件，并按規(guī)定進(jìn)行公示，接受公眾查詢和社會(huì)監(jiān)督，公示期為7個(gè)工作日，經(jīng)公示無異議，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后核發(fā)明確土地用途的批復(fù)文件。

　　（五）辦證。根據(jù)批復(fù)文件，縣自然資源局按照規(guī)定辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》等手續(xù)，土地使用權(quán)終止日期保持不變，且土地使用年限最高不超過相應(yīng)用途法定最高年限。

　　（六）綜合用地重新明確土地用途后應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行城市規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，具體要求如下：

　　1.明確土地用途后與現(xiàn)行城市規(guī)劃用途相符的，按照現(xiàn)行城市規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　2.明確土地用途后與現(xiàn)行城市規(guī)劃用途不相符的，在城市規(guī)劃實(shí)施前實(shí)行繼續(xù)按原用途和年限使用土地的政策。城市規(guī)劃實(shí)施時(shí)，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃重新調(diào)整其土地用途。改變土地用途事項(xiàng)按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《和平縣國有建設(shè)用地改變土地用途管理規(guī)定》等規(guī)定依法辦理。

　　（七）綜合用地重新明確用地性質(zhì)后構(gòu)成土地閑置的，應(yīng)按照閑置土地相關(guān)規(guī)定處置。

　　十二、本處理意見自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期五年。

　　如有修改意見，請于15日內(nèi)向和平縣自然資源局反饋。（聯(lián)系電話：0762-5635878）

　　2019年12月2日